李迅雷：高房价其实是一种高税收 稳房价就是稳财政

    学过经济学的人都知道，通货膨胀相当于一种税：央行通过购买国债来扩表，从而增加基础货币的投放，货币规模扩大又引发通胀，即老百姓购买消费品需要花更多的钱，这相当于政府向百姓间接征税。不过，这些年来，虽然中国货币规模的增速依然很高，但国内的CPI却不高，难道货币“超发”不再导致通胀，“通胀税”也可以忽略不计了？

    货币不会消失——只是通胀载体转移了而已

    美国经济学家麦金农在1993年把中国出现的“在财政收入下降的同时保持价格稳定与高金融增长”，即大量超额货币供给与低物价水平并存的现象称为“中国之谜”，即货币莫名其妙地“消失”了。多年来，对超额货币供给的解释五花八门，如有“被迫储蓄假说”、“价格指数偏低假说”、“地下经济假说”、“货币沉淀假说”、“综合成因假说”、“货币流通速度下降假说”、“货币化假说”以及“储蓄难以转化为投资假说”等等。

    不过，这些解释在经历了20多年之后再看，似乎有些牵强了。按照我的理解，中国在改革开放之后经历了一个货币化的过程。原先在计划经济体制下，商品的供给多采取配给制，故社会经济运行所需的货币量相对较小；而在中国经济市场化推进过程中，货币化的程度大幅提高。比如，在上世纪90年代之前，中国M2总量不足1万亿元，尽管也有过通胀，但导致物价上涨的更多是短缺经济的原因，在价格双轨制的情况下，物价上涨不完全是一种货币现象。

    那么，为何M2规模快速增长、并在1996年超过名义GDP总量后，中国却再也没有发生严重的通胀呢？这可能与国内资产规模不断扩大有关。我们不妨把众所周知的费雪方程式做一个变换：

    MV=PQ=P1Q1+P2Q2+P3Q3+P4Q4+…

    （费雪方程可概括为：一国的名义利率反映了依该国预期的通货膨胀调整后的真实回报率,也就是说，造成各国名义回报率不同的原因，仅仅是因为通货膨胀率的预期不同）

    其中，M表示货币供应量，V表示货币流通速度，P表示总体价格水平，Q表示最终产品和服务的数量，Q1代表一般消费品和一般服务数量，Q2代表高收入群体购买的奢侈品和奢华服务数量，Q3代表金融资产的数量，Q4代表实物资产（主要为房地产）的数量，而P1-P4都是与之对应的价格。

    之所以把费雪方程式的等式右边做这样的变换，是想说明：首先，尽管中国货币超发，但由于日益扩大的贫富差距，这些货币大多流入高净值群体手中。其次，中国1990年开始有了股市和债市，2000年起房地产市场化带来楼市的繁荣，这导致Q3和Q4的规模大幅上升，从而吸纳了大量的货币流向证券市场和房地产市场。

    众所周知，CPI包含八大类消费品和服务，这八大类权重各有不同，由于奢侈品消费或奢华服务在CPI中所占权重很小，而房地产投资成本等则根本不体现在CPI中，房租在CPI中的权重也不大，故CPI的高低基本由一般消费和服务决定，这就导致货币大规模超发而CPI却不高的现象出现。

    通货膨胀的原义就是货币膨胀（过量发行），后来渐变为“物价上涨”的代名词。如果回归通货膨胀的本源，那么，当前金融资产估值偏高、房价居高不下、古玩艺术品价格一涨再涨、出境旅游高消费等现象，实际上也是货币超发即通货膨胀的体现。因此，不存在“货币消失”现象。

    高房价实质就是高通胀的表现

    ——显性税收与隐性税收

    如前所述，通货膨胀的原义就是货币扩张，高通胀就是货币严重超发，只不过主要不是体现在CPI（消费价格指数）上，而更多体现在奢侈品、服务价格或资产价格上。因此，高房价是货币大规模扩张（高通货膨胀）的一种表现形式。

    此外，高房价不仅是高通胀的一种表现形式，而且也相当于一种高额税收。从显性来看，土地财政就是一种税收，因为土地价格越高，房地产市场越火爆，政府卖地收入就越高。例如，2006年国有土地出让金收入只有1650亿元，到2014年则达到4.29万亿元，2016年仍有3.75万亿元。