决定未来城市房价走势重要因素 公共配套服务需跟上

2年前，当全国主要城市房价正酝酿新一轮迅猛上涨的时候，在广州天河一家金融企业工作的黄先生也匆忙入市，在紧邻广州的老家佛山市南海区买了一套三居室的新房。

现在黄先生对自己当时的选择颇为后悔，因为2年过去，当广州市区的房价大多涨了三成后，佛山的房子却几乎未动。“相比两年前，这钱还不如存余额宝。”黄先生说，即便是广佛同城化已推进了五六年，但广佛之间的房价仍有巨大鸿沟，例如在广佛交界处，相隔一两公里，广州的楼盘房价是佛山的2倍以上。

这种差距的背后，本质上是产业结构和城市行政等级的不同。《第一财经（微博)日报》通过对珠三角、闽三角、苏沪地区、京津唐地区主要城市的研究发现，在一个经济区域内，行政等级越高的城市，其服务业占比也会越高，相应的房价也越高。与之相反，该区域范围内以传统制造业为主的城市，房价会比服务业为主的城市低不少。

三产占比高，房价就高

一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市“磁场效应”明显。

有媒体对2013中国公共财政收入最高的50个城市对城市的人口吸引力进行排名。其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京排名第二，人口净流入数为771.8万。深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。

按照统计，中国人口净流入超过100万的城市共有22个。目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。

不过，人口净流入虽然重要，但并非影响房价的唯一要素。例如，东莞人口净流入位居全国第四，为643万，是户籍人口的3.46倍；佛山人口净流入位居全国第八，为348万，与户籍人口基本相当。但这两个城市的房价均未过万，与区域内的两个中心城市广州和深圳均有较大的差距。

同样的情况也出现在闽南和苏南。以泉厦为例，改革开放后凭借民营轻工业的蓬勃兴起，泉州的人口净流入达到136万，泉州的经济总量高居福建第一，但至今泉州的房价也就相当于厦门的1/3多一点。

这种差距背后的因素在于产业结构的不同。例如，在珠三角地区，广州第三产业占比64.6%，服务业对经济增长的贡献率为70.6%。深圳三产占比56.5%，东莞三产占比53.8%，佛山占比为36.1%，中山为42%。

在闽南，厦门三产占比达51.6%，泉州仅为34.9%。在长三角，南京和上海三产占比分别为54.4%和62.2%，而苏锡常则分别为45.7%、46%、45.2%。在京津唐地区，北京三产占比高达76.9%，天津只有48.1%，重工业城市唐山则只有32.1%。

业内人士对《第一财经日报》说，服务业强的城市，往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升，产业品质在提升。“新的产业会对相应的地产市场产生新需求。服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。”

其次，服务业背后也是引起城市消费结构转变的内容。尤其是包括咨询、会计、奢侈品商业等行业的进入，提高了城市的消费结构，推动了物价和房价的上涨。第三，服务业强的城市，就业接纳能力强，人口导入快，自然会引起房价的上涨。